Auszug aus dem Gutachten des Sachverständigen zur Ermittlung des Verkehrswertes (i. S. d. § 194 Baugesetzbuch) von 1/2 Miteigentumsanteil an dem Grundstück in der Richingen-Straße 17a, 84375 Kirchdorf am Inn verbunden mit Sondereigentum an Wohnung und Garage Nr. 2 Grundbuch Eggenfelden von Kirchdorf ME-Anteil 1/2 SE-Nr. 2 Blatt 3431 Gemarkung Kirchdorf am Inn Flurnummer 1178/2 Gebäude- und Freifläche zu 805m² Verkehrswert: 175.000,00 € Wertermittlungs-und Qualitätsstichtag: 26.02.2026 Grundstücksbeschreibung Mikrolage Das Wertermittlungsobjekt befindet sich im Gemeindeteil Ritzing und liegt ca. 1 km westlich des Gemeindezentrums. Infrastrukturelle Einrichtungen wie Grund-und Mittelschule, Lebensmittelmarkt, Cafe, Bekleidungsgeschäft etc. befinden sich im näheren Umfeld. Örtliche Verkehrsverhältnisse Anliegerstraßen führen östlich, südlich und westlich am Grundstück vorbei. ÖPNV-Anbindung Eine Bushaltestelle ist im näheren Umfeld vorhanden. Umgebungsbebauung Wohnhäuser in offener Bauweise. Immissionen Keine. Lagebeurteilung Durchschnittliche, ländliche Wohnlage. Grundstücksbeschaffenheit, Bebauung, Grenzverhältnisse Grundstücksgröße 805 m2 Zuschnitt Rechteckähnlicher Grundstückszuschnitt mit Abrundungen entlang des Straßenverlaufs. Topografie Nahezu eben. Art der Bebauung Freistehendes Wohnhaus mit zwei Wohneinheiten und Garagen. Erschließung Das gegenständliche Grundstück ist vollständig durch die ausgebaute und asphaltierte Anliegerstraße erschlossen. Kanal-, Wasser- und Stromanschluss sind vorhanden. Im Rahmen dieser Wertermittlung wird davon ausgegangen, dass zum Stichtag keine Erschließungsbeiträge mehr offen sind. Gebäudebeschreibung Allgemeines Gebäudeart Voll unterkellertes Zweifamilienwohnhaus mit jeweils einer Wohnung im Erd- und im Dachgeschoss Baujahr Ursprüngliches Baujahr um 1972, Aufstockung Wohnhaus und Anbau einer Garage um 1990 Nutzung Wohnen Rohbau und Fassade Konstruktionsart Massivbauweise Fundamente Stampfbeton Außenwände Stampfbeton im KG, ansonsten Ziegelmauerwerk Innenwände Ziegelmauerwerk Geschossdecken Beton Treppen Betontreppen Dach Dachkonstruktion: Pfettendachstuhl Dachform: Satteldach Dachdeckung: Pfannen Fassade Wandputz mit Anstrich (EG), HOlzverkleidungen (DG) Balkon In Holz- bzw. tlw. als Dachterrassenkonstruktion Spenglerarbeiten In Kupferblechausführung Abdichtungen Nicht bekannt Ausbau Innenputz Wand-/Deckenflächen verputzt oder verspachtelt, soweit nicht mit Holz verkleidet Fußböden Teppich, Fliesen, Laminat Wand- / Deckenbehandlungen Anstrich, Wandfliesen im Bad und im Objektbereich der Küche, Holzverkleidungen, tlw. mit Einbauspots Fenster IsolieNerglaste Holzfenster mit Dreh-/Kippbeschlag, tlw. mit Sprossenteilung, Holzdachliegefenster im DG; tlw. Kunststoffrollläden, tlw. Fensterläden in Holz Türen Holzhaustüre mit Glasauslass, Holzinnentüren in Holzumfassungszargen, tlw. mit Glasauslass, Holzschiebeelement zum Balkon Heizung/Lüftung Ölzentralheizung (Baujahr laut Kaminkehrer 1991), Beheizung der Wohnung im DG größtenteils über Fußbodenheizung; Heizkörper lediglich im nachträglich ausgebauten Speicher, im Abstellraum und im Bad; zusätzlich Kaminofen im Wohnzimmer Warmwasser Über v. a. Heizung Elektroausstattung In Standardausführung Sanitäreinrichtung Bad (DG) Eckbadewanne, Eckdusche mit Duschvorhang, zwei Waschbecken, Wand-WC an Vorsatzschale Küche Einbauküche mit Backofen, Cerankochfeld, Geschirrspüler, Einbaukühlschrank, Spülbecken, Ober- und Unterschränken in Holz, mit kleiner Insel Frei geschätzter Zeitwert 1.500 € Bes. Einrichtungen Möblierung, Einrichtungen und sonstige bewegliche Gegenstände sind nicht Bestandteil der Bewertung Wohnfläche: ca. 102,50 m2 Garage Allgemeines Großzügige Pkw-Einzelgarage mit darüberliegendem, ausgebautem Speicherraum. Baujahr Im zeitlichen Zusammenhang mit dem Ausbau der Wohnung im DG um 1990 Konstruktionsart Massivbauweise Außenwände Mauerwerk Innenwände Mauerwerk zwischen Garage und Treppenaufgang Decke Beton Fassade Wandputz mit Anstrich Dach Dachkonstruktion: Pfettendachstuhl Dachform: Satteldach Dachdeckung: Pfannen Spenglerarbeiten In Kupferblechausführung Innenputz Vorhanden Wand-/ Oeckenbehandlung Anstrich Beheizung Heizkörper im Zimmer (OG) Fußböden Fliesen in der Garage, Laminat im ausgebautem Speicher Fenster Holzfenster mit Isolierverglasung Türen/Tore Elektrisches Sektionaltor mit Holzverkleidung, Holztüre mit Glasauslass zum rückwärtigen Gartengrundstück Elektroausstattung Vorhanden Baumängel, Schäden, Reparaturstau Das Gebäude stellt sich am Tag der Besichtigung in einem durchschnittlichen Zustand dar. Gravierende, wertbeeinflussende Mängel oder Schäden, die über die übliche Alterswertminderung hinausgehen, waren mit Ausnahme des nach Angabe wiederkehrenden Wassereintritts bei den älteren Dachliegefenstern und des nach Angabe nicht einwandfrei funktionsfähigen Schiebetürelements zum Balkon am Tag der Besichtigung augenscheinlich nicht erkennbar. Die bewertungsgegenständliche Wohnung stellt sich insgesamt in einem durchschnittlichen Zustand dar. Das Bad und auch die tlw. vorhandenen Teppichbeläge entsprechen nicht mehr dem heutigen Zeitgeist. Außenanlagen Holzzaun, größtenteils an Waschbeton mauer, Terrasse mit Bruchsteinplatten, Betonverbundpflaster vor den Garagen, etc.; ansonsten gärtnerisch gestaltetes Grundstück mit Rasenfläche, Heckenbepflanzung, Bäumen, Sträuchern und Büschen.