Auszug aus dem Gutachten des Sachverständigen über das mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstück im Kirchenweg 38, 84375 Kirchdorf am Inn Grundbuch des Amtsgericht Eggenfelden von Kirchdorf Blatt 4789 Lfd. Nr. 1 Gemarkung Kirchdorf FI. Nr. 45/24 Gebäude- und Freifläche zu 907m² Verkehrswert: 390.000,00 € (In Terminsbestimmung: 411.000€, davon entfällt auf Zubehör: 1.000€ Einbauküche, 20.000€ Photovoltaikanlage) Wertermittlungs-und Qualitätsstichtag: 10.04.2025 Grundstücksbeschreibung Makrolage Infrastruktur In der Gemeinde Kirchdorf am Inn bzw. der unmittelbar nordöstlich angrenzenden Stadt Simbach am Inn sind infrastrukturelle Einrichtungen für den kurzund mittelfristigen Bedarf wie Kindergarten, Grundschule, Mittelschule, Realschule, Gymnasium, Volkshochschule, Ärzte, Zahnärzte, Apotheken, Banken, Metzgereien, Bäckereien, Post, Lebensmittelmärkte und Discounter, Restaurants etc. eingerichtet. Am gegenüberliegenden Innufer der Stadt Simbach am Inn liegt die österreichische Stadt Braunau am Inn mit ca. 18.000 Einwohner und weiteren infrastrukturellen Einrichtungen. Die Universitätsstadt Passau sowie die österreichische Stadt Salzburg sind jeweils ca. 63 km entfernt. Mikrolage Das Wertermittlungsobjekt befindet sich am nördlichen Rand des Gemeindekerns. Infrastrukturelle Einrichtungen wie Lebensmittelmarkt, Postfiliale und Bekleidungsgeschäft sind noch fußläufig erreichbar. Örtliche VerkehrsVerhältnisse Kirchenweg (Ortsstraße) führt südliche an der zu bewertenden Flurnummer vorbei. ÖPNV-Anbindung Eine Bushaltestelle ist im näheren Umfeld vorhanden. Umgebungsbebauung Wohnhäuser in offener Bauweise. Immissionen Lärmimmissionen durch die nahe gelegene Kreisstraße PAN 26. Lagebeurteilung Durchschnittliche, lärmbehaftete Wohnlage. Grundstücksgröße 907 m² Topografie Nahezu eben. Art der Bebauung Einfamilienhaus mit Doppelgarage. Erschließung Das gegenständliche Grundstück ist vollständig durch die ausgebaute und asphaltierte Ortsstraße erschlossen. Kanal-, Wasser- und Stromanschluss sind vorhanden. Im Rahmen dieser Wertermittlung wird davon ausgegangen, dass zum Stichtag keine Erschließungsbeiträge mehr offen sind. Gebäudebeschreibung Wohnhaus Gebäudeart Voll unterkellertes Einfamilienwohnhaus, ansonsten bestehend aus Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss. Baujahr Um 1996 Nutzung Wohnen Wohnfläche: ca. 165 m² Rohbau und Fassade Konstruktionsart Massivbauweise Fundamente Beton B15 Außenwände Beton B 15 im Keller, ansonsten Poroton [d= 36,5 cm) Innenwände Hochlochziegel HLZ [d= 24,0, 17,5 und 11,5 cm) Geschossdecken Beton B25 Treppen Betontreppe mit Holzstufen, Holzeinschubtreppe zum Spitzboden Dach Dachkonstruktion: Pfettendachstuhl Dachform: Satteldach Dachdeckung: Pfannen [Haupthaus) bzw. Biberschwanzdeckung [Erker) Fassade Wandputz mit Anstrich [EG), Holzverkleidungen [DG) Balkon Als Betonkragplatte mit Holzgeländer Spenglerarbeiten In Kupferblechausführung Abdichtungen Nicht bekannt Ausbau Innenputz Wand-/Deckenflächen verputzt oder verspachtelt, soweit nicht mit Holz verkleidet Fußböden Laminat, Parkett, Fliesen, tlw. roher Estrich im Keller Wand-/ Deckenbehandlungen Anstrich, Wandfliesen in den Nasszellen und im Objektbereich der Küche, Holzkleidungen Fenster Isolierverglaste Holzfenster mit Sprossenteilung und Dreh-/Kippbeschlag, Holzdachliegefenster im DG; überwiegend manuelle Kunststoffrollläden Türen Holzhaustüre mit Glasauslass, Holzinnentüren in Holzoder Stahlumfassungszargen, Holzschiebetüre zur Küche, tlw. FH-Türen im Keller, Holzugangstüre zum KG Heizung/Lüftung Ölzentralheizung (Baujahr 1996), Beheizung der Räume (auch größtenteils im Keller) über Heizkörper; Heizölbevorratung in Kunststoffbatterietanks; zusätzlich Kachelofen im Wohnzimmer Warmwasser Über v. a. Heizung Elektroausstattung In Standardausführung Sanitäreinrichtung WC (KG) Wand-WC an Vorsatzschale, kleines Handwaschbecken Dusche mit WC (EG) Dusche mit Duschkabine, Wand-WC an Vorsatzschale, Waschbecken Bad mit WC (DG) Badewanne, Wand-WC, Dusche mit Duschkabine, Waschbecken, Waschtisch mit Unterbau Küche Ältere Einbauküche mit Backofen, Cerankochfeld, Geschirrspüler, Einbaukühlschrank, Spülbecken, Ober-und Unterschränken Frei geschätzter Zeitwert 1.000 € Bes. Einrichtungen Möblierung, Einrichtungen und sonstige bewegliche Gegenstände sind nicht Bestandteil der Bewertung. Garage Allgemeines Unterkellerte Doppelgarage mit Werkstattgrube Baujahr Um 1996 Konstruktionsart Massivbauweise Außenwände Mauerwerk Innenwände Entfällt Decke Beton Fassade Wandputz mit Anstrich Dach Dachkonstruktion: Holz Dachform: Satteldach Dachdeckung: Pfannen Spenglerarbeiten In Kupferblechausführung Innenputz Vorhanden Heizung Heizkörper in der Unterkellerung vorhanden Fußböden Beton/Estrich Türen Manuelles, holzverkleidetes Garagentor, Holzzugangstüren Fenster Isolierverglaste Fenster Elektroausstattung Vorhanden Baulicher Zustand und Allgemeinbeurteilung Allgemeinbeurteilung/Marktgängigkeit Das Wohnhaus befindet sich insgesamt, in Bezug auf das Gebäudealter in einem leicht abgenutzten Zustand und weist, wie o. a., Mängel und Schäden auf. Zudem sind Schönheitsreparaturen erforderlich. Seit der Zinswende ist im Allgemeinen ein deutlicher Nachfrage- und auch Kaufpreisrückgang nach Bestandsimmobilien der vorliegenden Art zu verzeichnen. Die Marktgängigkeit wird insgesamt als leicht unterdurchschnittlich eingestuft. Außenanlagen Versorgungs- und Entwässerungsanlagen Strom-und Wasserversorgung, Kanalanschluss, SAT- Anschluss. Einfriedungen Holz- und Maschendrahtzaun. Bodenbefestigungen Neue Verfliesung der Terrasse nach Angabe im Jahr 2023, Betonsteinpflaster im Bereich des Garagenvorplatzes. Gartengestaltung Gärtnerisch gestaltetes Grundstück mit Wiesenfläche, Bäumen, Sträuchern und Büschen. Sonstige Außenanlagen Wertunbedeutende, kleinere Nebengebäude/ Abstellflächen in Holzkonstruktion, äußerer Kellerabgang als Betontreppe mit Fliesenbelag.

Auszug aus dem Gutachten des Sachverständigen über den Verkehrswert für die Grundstücke, bebaut mit drei Mehrfamilienhäusern, Tiefgarage, älterem Wohnhaus (Abbruchgebäude) und Nebengebäuden in Stephan-Rotthaler-Straße 7, 85368 Moosburg a.d . Isar Grundbuch: Moosburg a.d.lsar Blatt: 11903 Lfd. Nr.: 2 Gemarkung: Moosburg a.d.lsar Flurstück-Nr.: 1038/42 Gebäude- und Freifläche zu 598m² Verkehrswert: 1.462.200,00 € (davon entfällt auf Zubehör: 4.200,00 € (Einbauküchen (Wohnung 2. 3 und 4)) Wertermittlungsstichtag: 30.07.2024 Hinweis: Zum selben Termin wird ein weiteres Objekt versteigert ( siehe Aktenzeichen 2 K 115/23 (2)) Grundstücksbeschreibung Objekt Bei den zu bewertenden Objekten handelt es sich um eine aus drei Flurstücken bestehende , zusammenhängende Grundstücksfläche mit einer Gesamtgröße von 5.967 m² (siehe Aktenzeichen 2 K 115/23 (2)#1) . Im südöstlichen Bereich der Fläche befinden sich drei Mehrfamilienhäuser und eine Tiefgarage . Die im Zeitraum zwischen 2018 und 2020 errichtete Anlage verfügt über insgesamt 14 Wohnungen und 16 Tiefgaragenstellplätze. Im südwestlichen Grundstücksbereich befindet sich ein älteres, freistehendes Einfamilienhaus. Das zum Stichtag leerstehende Gebäude ist in einem baufälligen Zustand und ist als Abbruchgebäude einzustufen. Geometrie und Beschaffenheit Das teilweise steil in Richtung Westen und Südwesten abfallende Hanggrundstück grenzt im Süden an die Münchener Straße, im Westen an ein bebautes Grundstück und an landwirtschaftlich genutzte Flächen, im Norden an eine weitere Waldfläche sowie im Osten an bebaute Grundstücke und mit einer schmalen Zufahrt an die Stephan-Rotthaler-Straße. Das Grundstück wird von Süden über die Münchener Straße und von Osten über die Stephan-Rotthaler Straße erschlossen. Aufgrund der Hanglage erfolgt die Erschließung über die Münchener Straße auf der Ebene -1 (Niveau Tiefgarage) und die Erschließung über die Stephan-Rotthaler-Straße auf der Ebene O. Im südöstlichen Bereich befinden sich drei Mehrfamilienhäuser und eine Tiefgarage. Im südwestlichen Grundstücksbereich befindet sich ein älteres, freistehendes Einfamilienhaus. Lage Das Grundstück liegt im südwestlichen Stadtrand bereich von Moosburg am Rande eines Wohngebiets, ca . 1,1 km südwestlich des Zentrums (Rathaus), ca. 1,0 km südwestlich des Bahnhofs und ca . 1,6 km nordwestlich der Isar. Das Gebiet um das Objekt wird großräumig eingegrenzt durch die Münchener Straße Im Südosten, die Westerbergstraße im Norden, die Bahnstrecke München-Landshut und landwirtschaftliche Flächen im Nordwesten und Westen. (...) Die unmittelbar südlich des Grundstücks verlaufende Münchener Straße ist eine stärker befahrene Hauptverkehrsstraße. Die östlich des Grundstücks angrenzende Stephan-Rotthaler Straße ist eine schwach befahrene Anliegerstraße . Die Ortsumfahrung von Moosburg (St 2350, St 2054) verläuft in einer Entfernung von ca. 250 m. Lärmimmissionen aus dem Straßenverkehr und durch die in einer Entfernung von ca . 180 m verlaufende Bahnstrecke sind witterungsabhängig gegeben. Umgebungsbebauung Die Umgebungsbebauung im Ortsrandbereich ist inhomogen und besteht im Wesentlichen aus freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern und kleineren Mehrfamilienhäusern unterschiedlichen Baualters. Die Bebauung ist aufge lockert und durchgrünt. Beurteilung Moosburg gilt als durchschnittlich gute Wohnlage im Landkreis Freising. Das Bewertungsobjekt befindet sich generell in durchschnittlich guter Ortsrandlage von Moosburg. Die unmittelbare Lage an der stärker befahrenen Münchener Straße mindert jedoch etwas den Wohnwert. Erschließung Das Grundstück wird von Süden über die Münchener Straße und von Osten über die Stephan-Rotthaler-Straße erschlossen. Beide Straßen sind endausgebaut, asphaltiert und beleuchtet. Gehwege sind angelegt. Anschlüsse für Wasser, Kanal, Strom , Gas und Telekommunikation sind vorhanden. Nach Auskunft der Bauverwaltung der Stadt Moosburg sind für das Grundstück derzeit keine Erschließungskostenbeiträge oder sonstige öffentlich-rechtlichen Beiträge zu entrichten . Es wird somit unterstellt, dass sämtliche öffentlich rechtliche Abgaben , Beiträge, Gebühren usw. zum Wertermittlungsstichtag erhoben und bezahlt sind. Nutzung/ Mietvertrag Gemäß Auskunft beim Ortstermin und entsprechend den übergebenen Unterlagen stellt sich die Vermietungssituation zum Stichtag wie folgt dar: Wohnhäuser (Haus-Nrn. 7, 9, 11) mit Tiefgarage: Zum Stichtag sind alle 14 Wohnungen vermietet. Die Mietverträge sind unbefristet. Die vereinbarten Nettokaltmieten liegen zwischen 9,38 €/m² und 14,64 €/m² . Die umlagefähigen Betriebskosten werden von den Mietern getragen und unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen abgerechnet. Eine der Wohneinheiten ist gewerblich für die Nutzung als Büro vermietet. Der Gewerbemietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit. Bei einigen Wohnungen sind zusätzliche Mieten für die Küchennutzung vereinbart (30 bis 35 €/Monat). Bestandsgebäude (Münchener Straße 88) Das Gebäude ist in einem baufälligen Zustand und wird angabegemäß seit ca. 4 Jahren nicht mehr bewohnt. Gebäudebeschreibung Wohngebäude Haus-Nrn. 7, 9, 11 Konzept Bei den zu bewertenden Gebäuden handelt es sich um drei freistehende Mehrfamilienhäuer, die in Hanglage um bzw. auf einer eingeschossigen Tiefgarage errichtet sind. Die Gebäude Haus-Nrn. 9 und 11 verfügen über jeweils ein Untergeschoss (Ebene -2) , ein Hanggeschoss (Ebene -1) , ein Erdgeschoss (Ebene 0) und zwei Dachgeschosse (Ebenen 1 und 2) . Das Gebäude Haus-Nr. 7, das sich über der Tiefgarage befindet, verfügt über ein Erdgeschoss (Ebene 0) und zwei Dachgeschosse (Ebenen 1 und 2). In den Gebäuden befinden sich insgesamt 14 Wohneinheiten und 16 Tiefgaragenstellplätze. Die Gebäude haben ein modernes Erscheinungsbild mit Satteldächern mit Gauben und geringen Dachüberständen sowie Fassaden, die in weiten Bereichen mit dunklem Holz verschalt sind. Baujahr angabegemäß von 2018 - 2020 Konstruktion Das Gebäude sind in Massivbauweise mit Beton- und Mauerwerkswänden, Stahlbetondecken und Satteldächern mit Holzdachstühlen ausgeführt. Mängel/ Schäden vorhanden (siehe Gutachten) Raumeinteilung und Nutzung Ebene -2 : Haus Nr. 9: Treppenhaus mit Aufzug, Flur, Technikräume, Kellerräume mit Mieterkeilern Haus Nr. 11 : Treppenhaus, Flur, Technikräume, Kellerräume mit Mieterkellern Ebene -1: Haus Nr. 9: Treppenhaus mit Aufzug, Kellerraum mit Mieterkeller; 3 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer, 2 Zimmern, Flur mit Abstellkammer, Bad, Küche mit Abstellkammer und Terrasse Haus Nr. 11: Treppenhaus, Kellerraum; 3 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer, 2 Zimmern, Flur, Garderobe mit Abstellkammer, Bad, Duschbad, Küche und Terrasse Tiefgarage mit 16 PKW-Stellplätzen, Fahrradabstellraum Ebene 0: Haus Nr. 7: Treppenhaus, Abstellraum (Hausmeister); 5 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer mit Küchenzeile, 4 Zimmern, Flur mit Abstellkammer, Bad, Duschbad und Terrasse Haus Nr. 9: Treppenhaus mit Aufzug 2 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer mit Küchenzeile, 1 Zimmer, Flur, Bad und Balkon; 2 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer mit Küchenzeile , 1 Zimmer, Flur, Bad und Balkon Haus Nr. 11: Treppenhaus 2 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer mit Küchenzeile, 1 Zimmer, Flur, Bad und Balkon; 3 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer mit Küchenzeile, 2 Zimmern, Flur, Bad und Balkon Ebene 1: Haus Nr. 7: Treppenhaus, 2 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer mit Küchenzeile, 1 Zimmer, Flur, Bad und Balkon; 3 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer mit Küchenzeile, 2 Zimmern, Flur, Bad und Balkon Haus Nr. 9: Treppenhaus mit Aufzug; 5 - Zimmer Maisonettewohnung (mit Ebene 2) mit Esszimmer mit Küchenzeile, 1 Zimmer, Bad und Balkon in Ebene 1 sowie Wohnzimmer, 2 Zimmern und Bad in Ebene 2; 3 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer mit Küchenzeile, 2 Zimmern, Flur, Bad und Balkon Haus Nr. 11: Treppenhaus; 5 - Zimmer Maisonettewohnung (mit Ebene 2) mit Esszimmer mit Küchenzeile, 1 Zimmer, Bad und Balkon in Ebene 1 sowie Wohnzimmer, 2 Zimmern und Bad in Ebene 2; 3 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer mit Küchenzeile, 2 Zimmern, Flur, Bad und Balkon Ebene 2: Haus Nr. 7: Treppenhaus; 2,5 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer mit Küchenzeile, 1 Zimmer, Garderobe mit Arbeitsbereich, Abstellkammer, Bad und Loggia Haus Nr. 9: Maisonettewohnung (siehe Ebene 1) Haus Nr. 11: Maisonettewohnung (siehe Ebene 1) Wohnflächen Die 2 - bis 5 - Zimmerwohnungen weisen Wohnflächen zwischen 61,5 m2 und 127,9m² auf. Rohbau / Fassade Gründung: Streifen- und Bodenplatte aus Stahlbeton Außenwände: Mauerwerk und Stahlbeton (Untergeschosse) Fassade: Putzflächen und Holzverschalung gestrichen Innenwände: Stahlbeton, Mauerwerk, Trockenbau Decken: Stahlbeton Dach: Satteldach mit Holzdachstuhl und Pfanneneindeckung, Dachgauben, Spenglerarbeiten in Titanzinkblech Treppen: Stahlbetontreppenläufe mit Fliesenbelag und Metaligeländer, Außentreppen aus Stahlbeton Balkone: Stahlbetonplatten mit Edelstahlgeländern Fenster: Kunststoff-Alu-Fenster mit 3- fach Isolierverglasung Innenausbau Wandflächen: Putzflächen gestrichen; Untergeschosse: Putz- und Betonflächen gestrichen Deckenflächen: Putzflächen gestrichen; Untergeschosse: Putz- und Betonflächen, teilweise gestrichen Türen: Hauseingänge: Leichtmetalltüren mit Glaselementen Wohnungseingänge: Holzwerkstofftüren beschichtet Keller: Metalltüren, Brandschutztüren nach Erfordernis Kellerabteile mit Trennwandsystemen aus Holzlatten Böden: Eingangsbereich, Treppenhäuser, Kellerflächen Fliesenböden Bauteile / Einbauten / Betriebseinrichtungen Heizung: Zentralheizung (gasbefeuert), Fußbodenheizung, Zentrale Warmwasserbereitung, Solarkollektoren zur Warmwasserbereitung Elektro: moderne und zeitgemäße Elektroinstallation, Verteilung mit Automatensicherungen und FI-Schutzschalter, Cat Verkabelung Haustechnik: Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung Hebeanlage, Wasserenthärtungsanlage Aufzug: Haus Nr. 9: Personenaufzug Ebene -2 bis 0 bes. Bauteile: Balkone, Loggien, Dachgauben , Überdachungen Hauseingänge, Außentreppen bes. Einbauten: Einbauküchen (teilweise vermieterseitig, nicht bewertet) Wohneinheiten Im Rahmen der Ortsbesichtigung konnten die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 2 besichtigt werden. Die Wohneinheiten weisen einen mittleren und zeitgemäßen Ausstattungsstandard auf. Angabegemäß weisen die nicht besichtigten Wohnungen vergleichbare Ausstattungen auf. Als wesentliche Ausstattungsmerkmale sind zu nennen: Deckenflächen : Putz- bzw. Beton- und Trockenbauflächen gestrichen Wandflächen: Putzflächen gestrichen, Sanitärräume Fliesen Böden : Vinyl- und Fliesenböden Türen: Holzwerkstofftüren beschichtet Sanitärräume: Bäder mit Badewannen oder Duschen, Waschbecken und Hänge-WC, Fliesenböden (großformatige Fliesen), Wände raumhoch (großformatige Fliesen), moderner und mittlerer Standard Tiefgarage Konzept In der Ebene -1 befindet sich unter dem Gebäude Nr. 7 und der Hoffläche eine eingeschossige Tiefgarage mit 16 PKW-Stellplätzen. Die Tiefgarage wird aufgrund der Hanglage von Westen über eine auf Geländeniveau liegende Zufahrt von der Münchener Straße aus erschlossen. Die Tiefgarage ist ein teilweise erdüberdeckter Stahlbetonmassivbau. Die sichtbaren Wand- und Deckenflächen sind aus Beton, der Boden ist mit Betonsteinpflaster belegt. Baujahr angabegemäß von 2018 - 2020 Bestandsgebäude (Münchener Straße 88) Konzept Bei dem zu bewertenden Gebäude handelt es sich um ein älteres, freistehendes Einfamilienhaus mit Kellergeschoss (Hanggeschoss), Erdgeschoss , Obergeschoss und einem Satteldach. Das Gebäude ist in einem einfachen , dem Baujahr entsprechenden Baustil mit einem Satteldach und einer Putzfassade, die in Teilbereichen mit Holz verschalt ist, errichtet. Der Hauseingang befindet sich auf der Ostseite. Das Gebäude ist in Massivbauweise mit Mauerwerkswänden und einem Satteldach mit Holzdachstuhl errichtet. Baujahr: angabegemäß ca . 1940 Das seit ca . 4 Jahren nicht mehr bewohnte Gebäude ist in einem abgewohnten und baufälligen Zustand . Dem Gebäudebestand wird auf dem Grundstücksmarkt kein Wert mehr zugemessen. Das Gebäude ist als Abbruch einzustufen. Außenanlagen Die Freiflächen um die Wohngebäude bestehen aus angelegten Gartenflächen und mit Betonsteinpflaster befestigten Zufahrts-, Stellplatz- und Hofflächen. Aufgrund der Hanglage befinden sich die Freiflächen im Bereich der Wohnhäuser auf zwei Ebenen. Die Erschließung über die Münchener Straße erfolgt auf der Ebene -1 (Niveau Tiefgarage) und die Erschließung über die Stephan-Rotthaler-Straße erfolgt auf der Ebene O. Die Geländesprünge sind teilweise mit Stützmauern gesichert. In Teilbereichen sind die Freiflächen eingefriedet. Die übrigen Freiflächen im Bereich des Bestandsgebäudes und die Waldflächen im nördlichen Grundstücksbereich sind nicht angelegt und sind in einem verwilderten Zustand . In Teilbereichen ist Unrat (z.B. Holz, Bauschutt) abgelagert und es sind u.a. alte Baumaschinen auf dem Grundstück abgestellt.

Auszug aus dem Gutachten des Sachverständigen über den Verkehrswert für die Grundstücke, bebaut mit drei Mehrfamilienhäusern, Tiefgarage, älterem Wohnhaus (Abbruchgebäude) und Nebengebäuden in Stephan-Rotthaler-Straße 7, 85368 Moosburg a.d . Isar Grundbuch: Moosburg a.d.lsar Blatt: 11903 Lfd. Nr.: 2 Gemarkung: Moosburg a.d.lsar Flurstück-Nr.: 1038/42 Gebäude- und Freifläche zu 598m² Verkehrswert: 1.462.200,00 € (davon entfällt auf Zubehör: 4.200,00 € (Einbauküchen (Wohnung 2. 3 und 4)) Wertermittlungsstichtag: 30.07.2024 Hinweis: Zum selben Termin wird ein weiteres Objekt versteigert ( siehe Aktenzeichen 2 K 115/23 (2)) Grundstücksbeschreibung Objekt Bei den zu bewertenden Objekten handelt es sich um eine aus drei Flurstücken bestehende , zusammenhängende Grundstücksfläche mit einer Gesamtgröße von 5.967 m² (siehe Aktenzeichen 2 K 115/23 (2)#1) . Im südöstlichen Bereich der Fläche befinden sich drei Mehrfamilienhäuser und eine Tiefgarage . Die im Zeitraum zwischen 2018 und 2020 errichtete Anlage verfügt über insgesamt 14 Wohnungen und 16 Tiefgaragenstellplätze. Im südwestlichen Grundstücksbereich befindet sich ein älteres, freistehendes Einfamilienhaus. Das zum Stichtag leerstehende Gebäude ist in einem baufälligen Zustand und ist als Abbruchgebäude einzustufen. Geometrie und Beschaffenheit Das teilweise steil in Richtung Westen und Südwesten abfallende Hanggrundstück grenzt im Süden an die Münchener Straße, im Westen an ein bebautes Grundstück und an landwirtschaftlich genutzte Flächen, im Norden an eine weitere Waldfläche sowie im Osten an bebaute Grundstücke und mit einer schmalen Zufahrt an die Stephan-Rotthaler-Straße. Das Grundstück wird von Süden über die Münchener Straße und von Osten über die Stephan-Rotthaler Straße erschlossen. Aufgrund der Hanglage erfolgt die Erschließung über die Münchener Straße auf der Ebene -1 (Niveau Tiefgarage) und die Erschließung über die Stephan-Rotthaler-Straße auf der Ebene O. Im südöstlichen Bereich befinden sich drei Mehrfamilienhäuser und eine Tiefgarage. Im südwestlichen Grundstücksbereich befindet sich ein älteres, freistehendes Einfamilienhaus. Lage Das Grundstück liegt im südwestlichen Stadtrand bereich von Moosburg am Rande eines Wohngebiets, ca . 1,1 km südwestlich des Zentrums (Rathaus), ca. 1,0 km südwestlich des Bahnhofs und ca . 1,6 km nordwestlich der Isar. Das Gebiet um das Objekt wird großräumig eingegrenzt durch die Münchener Straße Im Südosten, die Westerbergstraße im Norden, die Bahnstrecke München-Landshut und landwirtschaftliche Flächen im Nordwesten und Westen. (...) Die unmittelbar südlich des Grundstücks verlaufende Münchener Straße ist eine stärker befahrene Hauptverkehrsstraße. Die östlich des Grundstücks angrenzende Stephan-Rotthaler Straße ist eine schwach befahrene Anliegerstraße . Die Ortsumfahrung von Moosburg (St 2350, St 2054) verläuft in einer Entfernung von ca. 250 m. Lärmimmissionen aus dem Straßenverkehr und durch die in einer Entfernung von ca . 180 m verlaufende Bahnstrecke sind witterungsabhängig gegeben. Umgebungsbebauung Die Umgebungsbebauung im Ortsrandbereich ist inhomogen und besteht im Wesentlichen aus freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern und kleineren Mehrfamilienhäusern unterschiedlichen Baualters. Die Bebauung ist aufge lockert und durchgrünt. Beurteilung Moosburg gilt als durchschnittlich gute Wohnlage im Landkreis Freising. Das Bewertungsobjekt befindet sich generell in durchschnittlich guter Ortsrandlage von Moosburg. Die unmittelbare Lage an der stärker befahrenen Münchener Straße mindert jedoch etwas den Wohnwert. Erschließung Das Grundstück wird von Süden über die Münchener Straße und von Osten über die Stephan-Rotthaler-Straße erschlossen. Beide Straßen sind endausgebaut, asphaltiert und beleuchtet. Gehwege sind angelegt. Anschlüsse für Wasser, Kanal, Strom , Gas und Telekommunikation sind vorhanden. Nach Auskunft der Bauverwaltung der Stadt Moosburg sind für das Grundstück derzeit keine Erschließungskostenbeiträge oder sonstige öffentlich-rechtlichen Beiträge zu entrichten . Es wird somit unterstellt, dass sämtliche öffentlich rechtliche Abgaben , Beiträge, Gebühren usw. zum Wertermittlungsstichtag erhoben und bezahlt sind. Nutzung/ Mietvertrag Gemäß Auskunft beim Ortstermin und entsprechend den übergebenen Unterlagen stellt sich die Vermietungssituation zum Stichtag wie folgt dar: Wohnhäuser (Haus-Nrn. 7, 9, 11) mit Tiefgarage: Zum Stichtag sind alle 14 Wohnungen vermietet. Die Mietverträge sind unbefristet. Die vereinbarten Nettokaltmieten liegen zwischen 9,38 €/m² und 14,64 €/m² . Die umlagefähigen Betriebskosten werden von den Mietern getragen und unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen abgerechnet. Eine der Wohneinheiten ist gewerblich für die Nutzung als Büro vermietet. Der Gewerbemietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit. Bei einigen Wohnungen sind zusätzliche Mieten für die Küchennutzung vereinbart (30 bis 35 €/Monat). Bestandsgebäude (Münchener Straße 88) Das Gebäude ist in einem baufälligen Zustand und wird angabegemäß seit ca. 4 Jahren nicht mehr bewohnt. Gebäudebeschreibung Wohngebäude Haus-Nrn. 7, 9, 11 Konzept Bei den zu bewertenden Gebäuden handelt es sich um drei freistehende Mehrfamilienhäuer, die in Hanglage um bzw. auf einer eingeschossigen Tiefgarage errichtet sind. Die Gebäude Haus-Nrn. 9 und 11 verfügen über jeweils ein Untergeschoss (Ebene -2) , ein Hanggeschoss (Ebene -1) , ein Erdgeschoss (Ebene 0) und zwei Dachgeschosse (Ebenen 1 und 2) . Das Gebäude Haus-Nr. 7, das sich über der Tiefgarage befindet, verfügt über ein Erdgeschoss (Ebene 0) und zwei Dachgeschosse (Ebenen 1 und 2). In den Gebäuden befinden sich insgesamt 14 Wohneinheiten und 16 Tiefgaragenstellplätze. Die Gebäude haben ein modernes Erscheinungsbild mit Satteldächern mit Gauben und geringen Dachüberständen sowie Fassaden, die in weiten Bereichen mit dunklem Holz verschalt sind. Baujahr angabegemäß von 2018 - 2020 Konstruktion Das Gebäude sind in Massivbauweise mit Beton- und Mauerwerkswänden, Stahlbetondecken und Satteldächern mit Holzdachstühlen ausgeführt. Mängel/ Schäden vorhanden (siehe Gutachten) Raumeinteilung und Nutzung Ebene -2 : Haus Nr. 9: Treppenhaus mit Aufzug, Flur, Technikräume, Kellerräume mit Mieterkeilern Haus Nr. 11 : Treppenhaus, Flur, Technikräume, Kellerräume mit Mieterkellern Ebene -1: Haus Nr. 9: Treppenhaus mit Aufzug, Kellerraum mit Mieterkeller; 3 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer, 2 Zimmern, Flur mit Abstellkammer, Bad, Küche mit Abstellkammer und Terrasse Haus Nr. 11: Treppenhaus, Kellerraum; 3 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer, 2 Zimmern, Flur, Garderobe mit Abstellkammer, Bad, Duschbad, Küche und Terrasse Tiefgarage mit 16 PKW-Stellplätzen, Fahrradabstellraum Ebene 0: Haus Nr. 7: Treppenhaus, Abstellraum (Hausmeister); 5 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer mit Küchenzeile, 4 Zimmern, Flur mit Abstellkammer, Bad, Duschbad und Terrasse Haus Nr. 9: Treppenhaus mit Aufzug 2 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer mit Küchenzeile, 1 Zimmer, Flur, Bad und Balkon; 2 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer mit Küchenzeile , 1 Zimmer, Flur, Bad und Balkon Haus Nr. 11: Treppenhaus 2 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer mit Küchenzeile, 1 Zimmer, Flur, Bad und Balkon; 3 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer mit Küchenzeile, 2 Zimmern, Flur, Bad und Balkon Ebene 1: Haus Nr. 7: Treppenhaus, 2 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer mit Küchenzeile, 1 Zimmer, Flur, Bad und Balkon; 3 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer mit Küchenzeile, 2 Zimmern, Flur, Bad und Balkon Haus Nr. 9: Treppenhaus mit Aufzug; 5 - Zimmer Maisonettewohnung (mit Ebene 2) mit Esszimmer mit Küchenzeile, 1 Zimmer, Bad und Balkon in Ebene 1 sowie Wohnzimmer, 2 Zimmern und Bad in Ebene 2; 3 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer mit Küchenzeile, 2 Zimmern, Flur, Bad und Balkon Haus Nr. 11: Treppenhaus; 5 - Zimmer Maisonettewohnung (mit Ebene 2) mit Esszimmer mit Küchenzeile, 1 Zimmer, Bad und Balkon in Ebene 1 sowie Wohnzimmer, 2 Zimmern und Bad in Ebene 2; 3 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer mit Küchenzeile, 2 Zimmern, Flur, Bad und Balkon Ebene 2: Haus Nr. 7: Treppenhaus; 2,5 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer mit Küchenzeile, 1 Zimmer, Garderobe mit Arbeitsbereich, Abstellkammer, Bad und Loggia Haus Nr. 9: Maisonettewohnung (siehe Ebene 1) Haus Nr. 11: Maisonettewohnung (siehe Ebene 1) Wohnflächen Die 2 - bis 5 - Zimmerwohnungen weisen Wohnflächen zwischen 61,5 m2 und 127,9m² auf. Rohbau / Fassade Gründung: Streifen- und Bodenplatte aus Stahlbeton Außenwände: Mauerwerk und Stahlbeton (Untergeschosse) Fassade: Putzflächen und Holzverschalung gestrichen Innenwände: Stahlbeton, Mauerwerk, Trockenbau Decken: Stahlbeton Dach: Satteldach mit Holzdachstuhl und Pfanneneindeckung, Dachgauben, Spenglerarbeiten in Titanzinkblech Treppen: Stahlbetontreppenläufe mit Fliesenbelag und Metaligeländer, Außentreppen aus Stahlbeton Balkone: Stahlbetonplatten mit Edelstahlgeländern Fenster: Kunststoff-Alu-Fenster mit 3- fach Isolierverglasung Innenausbau Wandflächen: Putzflächen gestrichen; Untergeschosse: Putz- und Betonflächen gestrichen Deckenflächen: Putzflächen gestrichen; Untergeschosse: Putz- und Betonflächen, teilweise gestrichen Türen: Hauseingänge: Leichtmetalltüren mit Glaselementen Wohnungseingänge: Holzwerkstofftüren beschichtet Keller: Metalltüren, Brandschutztüren nach Erfordernis Kellerabteile mit Trennwandsystemen aus Holzlatten Böden: Eingangsbereich, Treppenhäuser, Kellerflächen Fliesenböden Bauteile / Einbauten / Betriebseinrichtungen Heizung: Zentralheizung (gasbefeuert), Fußbodenheizung, Zentrale Warmwasserbereitung, Solarkollektoren zur Warmwasserbereitung Elektro: moderne und zeitgemäße Elektroinstallation, Verteilung mit Automatensicherungen und FI-Schutzschalter, Cat Verkabelung Haustechnik: Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung Hebeanlage, Wasserenthärtungsanlage Aufzug: Haus Nr. 9: Personenaufzug Ebene -2 bis 0 bes. Bauteile: Balkone, Loggien, Dachgauben , Überdachungen Hauseingänge, Außentreppen bes. Einbauten: Einbauküchen (teilweise vermieterseitig, nicht bewertet) Wohneinheiten Im Rahmen der Ortsbesichtigung konnten die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 2 besichtigt werden. Die Wohneinheiten weisen einen mittleren und zeitgemäßen Ausstattungsstandard auf. Angabegemäß weisen die nicht besichtigten Wohnungen vergleichbare Ausstattungen auf. Als wesentliche Ausstattungsmerkmale sind zu nennen: Deckenflächen : Putz- bzw. Beton- und Trockenbauflächen gestrichen Wandflächen: Putzflächen gestrichen, Sanitärräume Fliesen Böden : Vinyl- und Fliesenböden Türen: Holzwerkstofftüren beschichtet Sanitärräume: Bäder mit Badewannen oder Duschen, Waschbecken und Hänge-WC, Fliesenböden (großformatige Fliesen), Wände raumhoch (großformatige Fliesen), moderner und mittlerer Standard Tiefgarage Konzept In der Ebene -1 befindet sich unter dem Gebäude Nr. 7 und der Hoffläche eine eingeschossige Tiefgarage mit 16 PKW-Stellplätzen. Die Tiefgarage wird aufgrund der Hanglage von Westen über eine auf Geländeniveau liegende Zufahrt von der Münchener Straße aus erschlossen. Die Tiefgarage ist ein teilweise erdüberdeckter Stahlbetonmassivbau. Die sichtbaren Wand- und Deckenflächen sind aus Beton, der Boden ist mit Betonsteinpflaster belegt. Baujahr angabegemäß von 2018 - 2020 Bestandsgebäude (Münchener Straße 88) Konzept Bei dem zu bewertenden Gebäude handelt es sich um ein älteres, freistehendes Einfamilienhaus mit Kellergeschoss (Hanggeschoss), Erdgeschoss , Obergeschoss und einem Satteldach. Das Gebäude ist in einem einfachen , dem Baujahr entsprechenden Baustil mit einem Satteldach und einer Putzfassade, die in Teilbereichen mit Holz verschalt ist, errichtet. Der Hauseingang befindet sich auf der Ostseite. Das Gebäude ist in Massivbauweise mit Mauerwerkswänden und einem Satteldach mit Holzdachstuhl errichtet. Baujahr: angabegemäß ca . 1940 Das seit ca . 4 Jahren nicht mehr bewohnte Gebäude ist in einem abgewohnten und baufälligen Zustand . Dem Gebäudebestand wird auf dem Grundstücksmarkt kein Wert mehr zugemessen. Das Gebäude ist als Abbruch einzustufen. Außenanlagen Die Freiflächen um die Wohngebäude bestehen aus angelegten Gartenflächen und mit Betonsteinpflaster befestigten Zufahrts-, Stellplatz- und Hofflächen. Aufgrund der Hanglage befinden sich die Freiflächen im Bereich der Wohnhäuser auf zwei Ebenen. Die Erschließung über die Münchener Straße erfolgt auf der Ebene -1 (Niveau Tiefgarage) und die Erschließung über die Stephan-Rotthaler-Straße erfolgt auf der Ebene O. Die Geländesprünge sind teilweise mit Stützmauern gesichert. In Teilbereichen sind die Freiflächen eingefriedet. Die übrigen Freiflächen im Bereich des Bestandsgebäudes und die Waldflächen im nördlichen Grundstücksbereich sind nicht angelegt und sind in einem verwilderten Zustand . In Teilbereichen ist Unrat (z.B. Holz, Bauschutt) abgelagert und es sind u.a. alte Baumaschinen auf dem Grundstück abgestellt.

Auszug aus dem Gutachten des Sachverständigen über den Verkehrswert für für die Grundstücke, bebaut mit Nebengebäude in Nähe Hans-Baierlein-Straße, Stephan-Rotthaler-Straße 9, 11 Münchener Straße 88, 85368 85368 Grundbuch: Moosburg a.d. Isar Blatt: 9197 Lfd. Nr.: 1 Gemarkung: Moosburg a.d. Isar Flurstück-Nr.: 1038/67, 1038 Landwirtschaftsfläche zu 270m² (Flurstück 1038/67) Waldfläche, Gebäude- und Freifläche zu 5099m² Verkehrswert: 4.253.200,00 € (davon entfällt auf Zubehör: 11.200,00 € (Einbauküchen (Wohnung 6, 7, 8, 9, 10,12,13 und 14)) Wertermittlungsstichtag: 30.07.2024 Hinweis: Zum selben Termin wird ein weiteres Objekt versteigert ( siehe Aktenzeichen 2 K 115/23 (2)#1) Grundstücksbeschreibung Objekt Bei den zu bewertenden Objekten handelt es sich um eine aus drei Flurstücken bestehende , zusammenhängende Grundstücksfläche mit einer Gesamtgröße von 5.967 m² (siehe Aktenzeichen 2 K 115/23 (2)#1) . (...) Es handelt sich in diesem Bereich um eine stark abfallende Waldfläche, die baurechtlich dem Außenbereich zuzuordnen ist und baulich nicht genutzt werden kann. Geometrie und Beschaffenheit Der nördliche Grundstückbereich ist, abgesehen von einem älteren baufälligen Nebengebäude (Bienenhaus), nicht bebaut. Es handelt sich in diesem Bereich um eine stark abfallende Waldfläche. (…) Aufgrund der Hanglage ist bei einer Neubebauung gegebenenfalls mit erschwerten Gründungsverhältnissen zu rechnen. Des Weiteren ist mit Schichten und Hangwasser sowie mit erschwerten Entwässerungsbedingungen zu rechnen. Lage Das Grundstück liegt im südwestlichen Stadtrand bereich von Moosburg am Rande eines Wohngebiets, ca . 1,1 km südwestlich des Zentrums (Rathaus), ca. 1,0 km südwestlich des Bahnhofs und ca . 1,6 km nordwestlich der Isar. Das Gebiet um das Objekt wird großräumig eingegrenzt durch die Münchener Straße Im Südosten, die Westerbergstraße im Norden, die Bahnstrecke München-Landshut und landwirtschaftliche Flächen im Nordwesten und Westen. (…) Die unmittelbar südlich des Grundstücks verlaufende Münchener Straße ist eine stärker befahrene Hauptverkehrsstraße. Die östlich des Grundstücks angrenzende Stephan-Rotthaler Straße ist eine schwach befahrene Anliegerstraße . Die Ortsumfahrung von Moosburg (St 2350, St 2054) verläuft in einer Entfernung von ca. 250 m. Lärmimmissionen aus dem Straßenverkehr und durch die in einer Entfernung von ca . 180 m verlaufende Bahnstrecke sind witterungsabhängig gegeben. Umgebungsbebauung Die Umgebungsbebauung im Ortsrandbereich ist inhomogen und besteht im Wesentlichen aus freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern und kleineren Mehrfamilienhäusern unterschiedlichen Baualters. Die Bebauung ist aufgelockert und durchgrünt. Beurteilung Moosburg gilt als durchschnittlich gute Wohnlage im Landkreis Freising. Das Bewertungsobjekt befindet sich generell in durchschnittlich guter Ortsrandlage von Moosburg. Die unmittelbare Lage an der stärker befahrenen Münchener Straße mindert jedoch etwas den Wohnwert. Baurecht Der nördliche Grundstücksbereich (nördlich Gebäude Haus Nr. 11) ist aufgrund der Darstellung im Flächennutzungsplan und der Lage baurechtlich dem Außenbereich zuzuordnen. Die Zulässigkeit von Bauvorhaben ist nach § 35 BauGB zu beurteilen. Die Errichtung von Gebäuden, bauliche Maßnahmen an bestehenden Gebäuden sowie Änderungen der bisherigen Nutzung sind im Außenbereich demnach nur bei wenigen Ausnahmen unter Einhaltung bestimmter Voraussetzungen und Bedingungen zulässig. Eine bauliche Nutzung des nördlichen Grundstücksbereichs ist demnach zum Stichtag nicht möglich. Gebäudebeschreibung Der nördliche Grundstückbereich ist, abgesehen von einem älteren, baufälligen Nebengebäude (Bienenhaus) nicht bebaut Außenanlagen Die übrigen Freiflächen im Bereich des Bestandsgebäudes und die Waldflächen im nördlichen Grundstücksbereich sind nicht angelegt und sind in einem verwilderten Zustand . In Teilbereichen ist Unrat (z.B. Holz, Bauschutt) abgelagert und es sind u.a. alte Baumaschinen auf dem Grundstück abgestellt.

Auszug aus dem Gutachten des Sachverständigen über den Verkehrswert für ein Wohn- und Geschäftshaus in der Münchener Straße 32 in 84424 Isen Grundbuch: Isen Band: 20 Blatt: 940 BV Nr.: 1 Gemarkung: Isen Flurstück-Nr.: 157 Gebäude- und Freifläche zu 430m² Verkehrswert: 320.000,00 € Wertermittlungsstichtag: 12.12.2025 Grundstücksbeschreibung Mikrolage Das Bewertungsobjekt liegt im Markt Isen an der Münchner Straße mit der Hausnummer 32 im südlichen Bereich des Ortskerns. Die Marktgemeinde Isen mit ca. 5.600 Einwohnern ist die viertgrößte Gemeinde im Landkreis Erding und ist geprägt durch eine ländlich geordnete Siedlungsstruktur mit überwiegend wohnwirtschaftlicher Nutzung. Das unmittelbare Umfeld ist durch eine gewachsene, überwiegend wohngeprägte Struktur gekennzeichnet. Entlang der Münchner Straße finden sich ergänzend kleinere Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe, wodurch eine funktionale Durchmischung entsteht. Die Bebauung besteht überwiegend aus Wohn- und Geschäftshäusern. Außerhalb des Ortskerns prägen Einfamilienhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser das Ortsbild. Der Ort befindet sich in einer ruhigen, von landwirtschaftlichen Flächen dominierten Umgebung, die eine mittlere Verkehrsbelastung und ein ausgeprägtes dörfliches Umfeld aufweist.Das Wohnumfeld ist durch die Lage an der Ortsdurchfahrtsstraße mit höherem Verkehrsaufkommen belastet. Für die Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss des Bewertungsobjekts kann die zentrale Lage an der Münchner Straße positiv gewertet werden. Insgesamt weist Isen eine ruhige, familienfreundliche Mikrolage mit guter Anbindung an die größeren Städte im Umkreis und einem ausgeprägten ländlichen Charakter auf. (…) Die Parkplatzsituation im öffentlichen Straßenraum spielt in ländlichen Ortschaften eher eine untergeordnete Rolle, da meistens ausreichend private Parkplätze vorhanden sind. Vor dem Haus ist Parken entlang der Straße nicht möglich. Das Bewertungsobjekt verfügt über zwei Einzelstellplätze in den Garagen. Erschließung Die Erschließung erfolgt über die angrenzende öffentlich gewidmete Staatsstraße 2086 (Straßenname in diesem Bereich "Münchner Straße"), wobei die stadttechnischen Medien der Ver- und Entsorgung ortsüblich anliegen. Die Zuwegung zum Bewertungsgrundstück ist über die parallel zur Hauptstraße verlaufende Straße gesichert. Über einen gepflasterten Weg gelangt man zum Hauseingang an der östlichen Seite des Hauses mit der Hausnummer 32. Die Zufahrt zu den Garagen hinter dem Haus verläuft über das Nachbargrundstück. (Lt. mündlicher Auskunft des Eigentümers besteht ein Geh- und Fahrtrecht. Entsprechende Urkunden konnten im Grundbuchamt Erding nicht gefunden werden . Das mit Urkunde von 1917 eingetragene Geh- und Fahrtrecht wurde im Grundbuch des Nachbargrundstücks Flst. 158 gelöscht.) Es wird darauf hingewiesen, dass eine nicht schriftlich und im Grundbuch abgesicherte verkehrstechnische Erschließung (Geh- und Fahrtrecht auf dem Nachbargrundstück) des hinteren Grundstückteils den Verkehrswert negativ beeinflussen kann . Aufgrund des bereits weit zurückliegenden Baujahrs wird unterstellt, dass die Erschließungs- und Herstellungsbeiträge für das Bewertungsgrundstück bereits abgerechnet und bezahlt worden sind . Sanierungs-, Modernisierungs- und Erhaltungssatzung Das Objekt befindet sich zum Stichtag laut der Auskunft des Bauamts des Marktes Isen nicht in einem Gebiet mit einer Erhaltungs- oder Modernisierungssatzung. Das Grundstück liegt allerdings im Sanierungsgebiet. welches am 21.12.2021 in einer Satzung des Marktes Isen zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets festgelegt wurde. Die Sanierung wird im vereinfachten Sanierungsverfahren durchgeführt und soll bis 21.12.2036 durchgeführt sein. Die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB sind ausgeschlossen Gebäudebeschreibung Bauliche Anlagen Das bewertungsgegenständliche dreigeschossige Wohn- und Geschäftshaus (EG , OG, DG) mit zwei Garagen wurde in Massivbauweise und Satteldach erbaut und It. Der vorliegenden Bauakte Ende der 60er Jahre und Ende der 80er Jahre umgebaut und erweitert. Das Ursprungsbaujahr ist unbekannt. Im Energieausweis ist das Baujahr mit 1933 angegeben. Sichtbare offenliegende Ziegel in der Außenwand (Vollziegel im Reichsformat) wurden bis in die 30er Jahre verbaut und wurden in der Folgezeit mehr und mehr von sog. Hohlziegeln abgelöst. Dies würde für ein Baujahr im Zeitraum von 1920 - 1940 sprechen. Das Gebäude wurde dann 1965 im hinteren Teil erweitert mit einer Werkstatt und einer Garage. Diese Garage und der Abstellraum gehören heute nicht mehr zum Bewertungsobjekt und liegen auf einem bereits verkauften Grundstücksteil. In der Folge gehört auch die auf diesem Anbau liegende Dachterrasse nicht mehr zur Wohnung im Obergeschoss. Die Grundstücksgrenze verläuft durch den Anbau zwischen den Garagen. Zum Bewertungsstichtag ist das Haus aufgeteilt in zwei Gewerbeeinheiten Erdgeschosse und insgesamt vier Wohneinheiten im Obergeschoss und im Dachgeschoss. Das Gebäude ist teilunterkellert (Kellerraum mit ca . 20 m² (geschätzt)). Die vertikale Erschließung erfolgt innerhalb des Hauses über ein Treppenhaus. Seit den letzten An- und Ausbauten in den 60er und 80er Jahren wurden offensichtlich keine Modernisierungsmaßnahmen im Haus durchgeführt mit der Ausnahme , dass 2003 die alten Holzfenster in der Gewerbeeinheit im Erdgeschoss links gegen 2-fach verglaste Holzfenster ausgetauscht wurden. Zum Zeitpunkt der Besichtigung waren die Renovierungsarbeiten in dieser Ladeneinheit noch nicht abgeschlossen. Die Böden in den vier Wohnungen und den zwei Gewerbeeinheiten sind aus sehr unterschiedlichen Baujahren. Insgesamt besteht im Haus ein akuter Sanierungsbedarf. Nutzungssituation Das Bewertungsobjekt besteht insgesamt aus vier abgeschlossenen Wohnungen , zwei Gewerbeeinheiten und zwei Garagen. -----Die Gewerbeeinheit Nr. 1 im Erdgeschoss links besteht aus drei Räumen . Im Grundriss sind diese als Laden, Lager und Werkstatt bezeichnet. Der Laden kann über eine separate Eingangstür betreten werden und verfügt über ein größeres Schaufenster. Von der Werkstatt aus ist ein Zugang zur Garage möglich. Die Gewerbeeinheit Nr. 2 im Erdgeschoss rechts besteht aus insgesamt fünf Räumen und einem WC . Auch in dieser Einheit ist ein eigener Zugang von der Straße aus möglich. Aktuell stehen beide Gewerbeeinheiten leer und es bestehen keine mietvertraglichen Vereinbarungen. Im derzeitigen stark renovierungsbedürftigen Zustand ist die Gewerbeeinheit Nr. 2 nicht nutzbar, bzw. vermietbar. Die Wohnung Nr. 1 im Obergeschoss wird aktuell vom Eigentümer selbst genutzt und besteht aus einer Diele, einem Wohnzimmer, einem Bad und zwei Schlafzimmern. Die zweite Wohnung im Obergeschoss wurde als 2-Zimmer-Wohnung ausgebaut und steht leer. Neben einer Diele mit Gäste-WC bietet diese Wohnung eine Küche, ein Schlafzimmer und ein Wohnzimmer mit Zugang auf die Dachterrasse über der Garage. (Dachterrasse und darunterliegende Garage liegt heute auf dem bereits abgetrennten Nachbargrundstück und ist nicht mehr Teil des Bewertungsobjekts). Im ca. 1990 ausgebauten Dachgeschoss befinden sich zwei weitere Wohnungen. Wohnung Nr. 3 verfügt über eine Diele, zwei Schlafzimmer, ein Bad, einen Abstellraum und ein Wohnzimmer. Beide Wohnungen teilen sich einen Balkon in Westausrichtung. Die Wohnung Nr. 4 besteht aus einer Diele, einem innenliegenden Bad, einem Schlafzimmer und einem Wohnzimmer mit Küchenzeile. Die Wohnung ist an zwei Personen vermietet. . Nach mündlicher Aussage des Eigentümers liegt die Kaltmiete für die Wohnung Nr. 4 im DG bei 500 € pro Monat. Lt. Mietvertrag sind zusätzlich 150 € Nebenkosten monatlich zu bezahlen . Seitdem die Heizung nicht mehr läuft, werden aktuell keine Nebenkosten mehr bezahlt. Baujahr/ Restnutzungsdauer Das Wohn- und Geschäftshaus wurde zwischen 1920 und 1940 gebaut. (…) Zum Stichtag befand sich das Haus in einem sanierungsbedürftigen Zustand. Auch , wenn einzelne Wohnungen noch nutzbar sind, so ist im Großteil des Gebäudes ein akuter Instandhaltungsstau vorhanden. (…) Unter Berücksichtigung der angesetzten Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und dem fiktiven Alter von 76 Jahren zum Stichtag ergibt sich eine als sachgerecht eingeschätzte Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen von 4 Jahren. Konstruktion Geschosse EG, OG, DG (teilunterkellert 1 Raum) Bauweise Massivbauweise Fundament Bodenplatte aus Beton auf Streifenfundamenten (abgeleitet aus dem Schnitt einer Eingabeplanung, konnte nicht vor Ort überprüft werden) Außenwände Keller: Beton (teilunterkellert, Raum mit ca. 20 m² ) Wohngeschosse: Ziegel (Wandstärke ca. 40 cm) Innenwände Wohngeschosse: Ziegel. Trockenbau Wandstärken nach statischen Vorgaben, Decken Stahlbeton, Raumhöhe UG 1,74m, EG 2,20 m, OG 2, 10m, DG ca. 2,50 m Treppen Innenliegende Holztreppe mit Holzgeländer und Handlauf aus Holz Dach Satteldach als Warmdach mit Zwischensparrendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke zwischen Wohnbereich und Spitzboden wird unterstellt, konnte aber nicht überprüft werden. Entwässerung über Regenrinnen und außenliegende Fallrohre aus Kupferblech, Dacheindeckung mit Dachziegeln Ausbau Fenster EG: Holzfenster mit 2-fach Verglasung, unterschiedliche Baujahre ca. 70er Jahre, 2 Fenster wurden 2003 erneuert OG: Holzfenster mit 2-fach Verglasung, (ca 80er Jahre), Dachflächenfenster aus Holz (ca. 90er Jahre), DG: Balkontüre und Fenster mit 2-fach Verglasung mit Holzrahmen (ca. 90er Jahre), Dachflächenfenster mit Holzrahmen Fassade ungedämmt, grob verriebener Außenputz, Farbanstrich, teilweise holzverkleidet, teilweise mit weiß gestrichenen Fassadenplatten auf der Westseite verkleidet, Wichtiger Hinweis: Eine genauere Untersuchung dieser Platten hat nicht stattgefunden. Größe der Platten, Zeitpunkt der Montage und Montagemuster deuten auf Eternitplatten hin. die häufig Asbestfasern enthalten. Eine sichere Analyse über die Bestandteile kann aber nur durch ein Labor erfolgen. Türen Hauseingangstüren : Holzkonstruktion mit Glaselementen und Aluminiumdrückergarnitur, (Baujahr unbekannt), Innentüren : unterschiedliche Modelle aus unterschiedlichen Baujahren , z.B. Röhrenspantüre mit Holzfurnier, braune Holzzarge und Messinqdrückerqarnitur Bodenbeläge Gewerbe: Fliesen , Laminat Wohnungen: Laminat, Fliesen, Linoleum, Teppich Wandbekleidung Wandputz in unterschiedlichen Farben gestrichen , Wandfliesen im Sanitärbereich, Fliesenspiegel in den Küchen Deckenbekleidung Deckenputz weiß gestrichen , teilweise Holzverkleidung Heizung Gaszentralheizung (Baujahr 1985 It. Energieausweis), aktuell außer Betrieb, Wärmeabgabe über thermostatgesteuerte Heizkörper, Heizungsrohre teilweise hinter Sockelleiste verlegt Gasanschluss zur Straße, kein Gastank Warmwasser zentrale Warmwasserversorgung, Verbrauchserfassung für Warmwasser über Verbrauchsmesseinrichtungen Sanitärausstattung Gewerbe Nr. 2 EG: WC mit Waschbecken Wohnung Nr. 1 OG: Badezimmer mit Badewanne und separater Dusche, Waschbecken, WC (Bodenfliesen entfernt) Wohnung Nr. 2 OG: Badezimmer mit Badewanne, Waschbecken und WC, Gäste-WC Wohnung Nr. 3 DG : Badezimmer mit Badewanne und separater Dusche, Waschbecken, WC Wohnung Nr. 4 DG: : Badezimmer mit Badewanne und separater Dusche, Waschbecken, WC (lt. Grundriss) Wohnung konnte nicht besichtigt werden Elektroinstallation Unterputzinstallation, Sicherungsautomaten und Aufbau der Hauptverteilung ca. 90er Jahre, FI- Schutzschalter in der Hauptverteilung nachgerüstet, unterschiedliches Schalterprogramm und Ausbauzeitpunkt in den einzelnen Einheiten, Hausanschluss über Luftleitung Lüftung Fensterlüftung, keine zentrale oder dezentrale Lüftungsanlage Klimatisierung Nein Baumängel/ Bauschäden Da bereits die (...) ermittelte kurze Restnutzungsdauer auf eine nicht mehr lange nachhaltige Nutzbarkeit des Hauses schließen lässt, sind auch die vorhandenen Bauschäden nicht überraschend . Der Großteil' der Gebäudebauteile und Gebäudetechnik sind veraltet und am Ende ihrer Lebensdauer angekommen oder haben diese bereits überschritten (Heizung , Fenster, Wasserleitungen . Abwasserleitungen , Elektroverteilung) (für weitere Details siehe Gutachten) Energetische Betrachtung Für das Bewertungsobjekt liegt ein aktueller Energiebedarfsausweis vor, der noch bis zum 10.07.2035 gültig ist. Der Energieverbrauch des Gebäudes für Warmwasser und Heizung wird mit einem Wert von 229,6 kWh(m 2 .a) ausgewiesen, was einer Energieklasse von G entspricht. Außenanlagen Wegebefestigung / Zufahrt Gepflastert Grünbereiche keine Einfriedung keine Nebengebäude Keine, Garagenanbau wird als Teil des Haupthauses bewertet

Auszug aus dem Gutachten des Sachverständigen über den Verkehrswert für ein Reihenmittelhaus, Jochbergweg 24 in 85435 Erding Grundbuch: Altenerding Band: 246 Blatt: 7932 Lfd. Nr.: 1 Gemarkung: Altenerding 55,331/1000 Miteigentumsanteil Flurstück-Nr.: 654/24 Gebäude- und Freifläche zu 3.555m² Verkehrswert: 622.000,00 € Wertermittlungsstichtag: 22 .09.2025 Hinweis: Zum selben Termin werden weitere Objekte versteigert (siehe Aktenzeichen 2 K 60/25#1, sowie 2 K 60/24#2) Grundstücksbeschreibung Mikrolage Die Umgebungsbebauung zeichnet sich durch in offener Bauweise erstellte Wohnhäuser, Mehrfamilienhäuser und Reihenhausanlagen aus der Bauzeit der 90er Jahre aus. Östlich des Wohngebiets wurde ein großzügiger Grünzug mit Wegen und einem Spielplatz angelegt. (…) Die Parkplatzsituation im öffentlichen Straßenraum kann in diesem Wohngebiet als nicht angespannt beurteilt werden , da ausreichend private Parkplätze vorhanden sind . Die Parkplätze vor dem Haus stehen Besuchern zur Verfügung. (…) Der umliegende Bereich des Bewertungsobjekts macht einen gepflegten und sauberen Eindruck. Beschreibung Das Grundstück der Reihenhäuser ist L-förmig geschnitten und mit zwei Reihenhausanlagen mit jeweils ach t bzw. 10 Reihenhäusern bebaut. (…) Die Gärten zu den jeweiligen Reihenhäuser sind in der Verlängerung der Gebäude nach Westen bzw. nach Süden orientiert und durch Hecken und Zäune eingefriedet. Der Garten des Bewertungsobjekts ist gepflegt und ohne große Bäume angelegt. Das Grundstück des Bewertungsobjekts ist nicht real geteilt, sondern Teil eines Gesamtgrundstücks. Erschließung Die Erschließung erfolgt über die angrenzende öffentlich gewidmete Straße „Jochbergweg", wobei die stadttechnischen Medien der Ver- und Entsorgung ortsüblich anliegen. Die Zuwegung zum Bewertungsgrundstück ist nur über den Fußweg zwischen Jochbergweg und dem Grünzug möglich (Keine Zufahrt mit PKW möglich ). Über einen gepflasterten Weg gelangt man zum Hauseingang an der östlichen Seite des Hauses mit der Hausnummer 24. Aufgrund des bereits weit zurückliegenden Baujahrs 1998 wird unterstellt, dass die Erschließungs- und Herstellungsbeiträge für das Bewertungsgrundstück bereits abgerechnet und bezahlt worden sind. Denkmalschutz/ Bodendenkmal Das Grundstück liegt im Bereich eines Bodendenkmals, welches unter der Aktennummer D-1-7737 -0107 registriert ist. Es wird beschrieben als verebnete Grabhügel und Siedlung vor- und frühgeschichtlicher Zeitstellung. Die Fläche des Bodendenkmals umfasst eine Fläche von über 150.000 m² . Durch die abgeschlossene Quartiersentwicklung und Bebauung des Grundstücks hat das bestehende Bodendenkmal keinen Einfluss auf die Bewertung. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung Das zu bewertende Reihenmittelhaus Nr. 2 ist in der Teilungserklärung, wie folgt, dargestellt: Bauteil 3 (steht für die Reihenhausanlage mit den Häusern Nr. 1 - Nr. 10). Nr. 2 mit einem Miteigentumsanteil von 55,331 / 1.000stel verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Räumen im Reihenmittelhaus und an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Grundstücksfläche. Protokolle der Eigentümerversammlung, Hausgeldabrechnung Die drei letzten Protokolle der Eigentümerversammlung (Reihenhausanlage) wurden im Rahmen der Bewertung analysiert. Es stehen aktuell keine größeren Maßnahmen an , die durch Sonderumlagen finanziert werden müssten . Nach dem Wirtschaftsplan für 2026 beträgt das Hausgeld für das Bewertungsobjekt ab dem 01 .01 .2026 451 ,06 € . In diesem Betrag sind Rücklagen für das Reihenmittelhaus in Höhe von 23 ,06 € inkludiert. Es bestehen keine Hausgeldrückstände . Die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft wurden zum 31.12.2024 in Höhe von rd. 35 .000€ plus Sparkassenbrief 30 .000 € für die Reihenhausanlage ausgewiesen. Gebäudebeschreibung Bauliche Anlagen Das bewertungsgegenständliche Reihenmittelhaus mit 3 Stellplätzen wurde 1998 in Massivbauweise mit drei Geschossen (EG , OG, DG) und Satteldach errichtet. Das Dachgeschoss ist für Wohnzwecke ausgebaut. Dabei weicht der tatsächliche Ausbau im Obergeschoss, Dachgeschoss und im Keller von den Grundrissen in der Eingabeplanung ab . Der Raum mit der Bezeichnung "Speicher" wurde zu Wohnzwecken ausgebaut, erfüllt aber nicht alle Auflagen der Wohnflächenverordnung. Der Raum mit der Bezeichnung Keller 2 wurde als Duschbad ausgebaut. Das Badezimmer im Obergeschoss wurde zum Schlafzimmer hin vergrößert, so dass eine Badewanne installiert werden konnte. Die Schranknische im Schlafzimmer ist in der Folge weggefallen. Das Gebäude ist vollständig unterkellert. Die vertikale Erschließung erfolgt über ein offenes Treppenhaus. Bisher wurden noch keine Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Insgesamt befindet sich das Bewertungsobjekt im bauzeitlichen Zustand und erfüllt die heutigen Ansprüche . Nach Westen ist eine Terrasse zum Garten vorgelagert. Es erfolgt kein gesondert ausgewiesener Wertansatz für die Markise . Das Haus hat keinen Balkon. Nutzungssituation Das Bewertungsobjekt besteht insgesamt aus einer Wohneinheit. Diese bietet im Erdgeschoss neben einer Diele und dem Gäste-WC, eine Küche und ein Wohnzimmer mit Zugang zur Terrasse und in den Garten , Über ein offenes Treppenhaus sind alle Etagen verbunden. Im Obergeschoss befinden sich zwei Schlafzimmer und ein innenliegendes Bad mit Badewanne. Ein weiteres Duschbad und ein Studio sind im ausgebauten Dachgeschoss . Der als Speicher bezeichnete Raum wurde zu Wohnzwecken ausgebaut. Der Keller besteht aus zwei großen Lagerräumen und einem weiteren Raum, der als Duschbad ausgebaut wurde, Das Wohnhaus wird vom Eigentümer selbst genutzt. Konstruktion Geschosse KG , EG , OG , DG Bauweise Massivbauweise Fundament Bodenplatte 12cm mit Streifenfundamenten Außenwände Keller: Stahlbeton (20 cm bzw. 25 cm) Wohngeschosse : Ziegelmauerwerk (24 cm) Kommunwand : Beton (25 cm), einschalig Innenwände Keller: Beton bzw. Ziegelmauerwerk (Kalksandstein) , Gipsmontagewände doppelt beplankt Wohngeschosse : Beton bzw. Gipsmontagewände doppelt beplankt Wandstärken nach statischen Vorgaben Decken Stahlbetondecke (UG-EG-OG-DG) Treppen Treppe als Stahl-Holzkonstruktion und Treppengeländer aus Holz Dach Satteldach mit Dachfenster (Ostseite) und Dachgaube (Westseite), Zwischensparrendämmung, Entwässerung über Regenrinnen und außenliegenden Fallrohren aus Zinkblech, Dacheindeckung mit roten Dachziegeln Ausbau Fenster Kunststofffenster weiß mit Mittelsteg, 2-fach Isolierverglasung, Dreh-Kipp-Beschlag aus Alu Fenster im Lagerraum im Keller als einfach verglastes Stahlrahmenfenster Außenrollläden mit Handgurt in den Schlafzimmern Fassade Außenputz als Silikonharzputz , gedämmt WDVS (gcm) , heller Farbanstrich, kein erkennbar abgesetzter Sockelputz Türen Hauseingangstüre: Kunststoffkonstruktion mit Glaseinlage Innentüren : Röhrenspantüren weiß beschichtet, weiß lackierte Stahlzarge und Aludrückergarnitur Bodenbeläge Treppen : Holz Wohnräume : Stäbchen-Parkett (Wohnzimmer) , Laminat, Fliesen (Bäder, Küche ), Naturstein (Flur EG) Kellerräume : Fliesen , Linoleum/PVC, Rohestrich Wandbekleidung Wandputz weiß gestrichen , Trockenbau gespachtelt gestrichen Wandfliesen im Sanitärbereich, Fliesenspiegel in der Küche Deckenbekleidung Deckenputz weiß gestrichen Heizung Fernwärme (Fernwärmenetz der Stadt Erding ), Fernwärmeübergabestation im Reiheneckhaus Nr. 10, Wärmeabgabe über Heizkörper, thermostatgesteuert Warmwasser zentrale Warmwasserversorgung Sanitärausstattung UG: Badezimmer mit Dusche, WC und Waschbecken , WM- Anschluss (Hebeanlage) EG : Gäste-WC mit WC und Waschbecken OG : Badezimmer mit Badewanne , WC und Waschbecken, DG: Bad mit Dusche , WC und Waschbecken Elektroinstallation Unterputzinstallation, bauzeitlicher Ausbaustandard mit weißem Schalterprogramm , Hauptverteilung mit FI-Schutzschalter, Hausanschluss über Erdkabel, Lüftung Fensterlüftung, keine zentrale oder dezentrale Lüftungsanlage KIimatisierung Nein Baumängel/ Bauschäden (siehe Gutachten für Details) Das Haus wurde vor ca. 27 Jahren gebaut und befand sich insgesamt in einem gepflegten Zustand ohne akutem Renovierungsbedarf. Zum Zeitpunkt der Besichtigung wurden Malerarbeiten im Wohnzimmer durchgeführt. Der Wohnraum ist in allen Bereichen durchschnittlich ausgestattet und erfüllt die heutigen Ansprüche. Energetische Betrachtung Für das Bewertungsobjekt liegt ein Energiebedarfsausweis vor, der noch bis zum 22 .02.2028 gültig ist. Der Energieverbrauch des Gebäudes für Warmwasser und Heizung wird mit einem Wert von 138 kWh(m² a) ausgewiesen, was einer Energieklasse von E entspricht Mietflächen Eine detaillierte Wohnflächenberechnung für das Haus lag dem Sachverständigen vor. Im Verkaufsprospekt von 1998 wurde die Gesamtwohnfläche mit 119,59 m² und die Nutzfläche mit 58,44 m² angegeben. (…) Für das Reihenhaus ergibt sich insgesamt eine Wohnfläche von 118,52 m². Die Nutzfläche im Keller und dem Speicher wird mit ca. 51 m² ausgewiesen. Außenanlagen Wegebefestigung / Zufahrt Gepflastert Grünbereiche Büsche, Wiese Einfriedung Maschendrahtzaun Nebengebäude Keine

Auszug aus dem Gutachten des Sachverständigen über den Verkehrswert für einer landwirtschaftlichen Hofstelle mit 1.374 m² Flurstücksgröße in der Kirchstraße 8 in 85356 Eching-Günzenhausen (Freising) Grundbuch: Günzenhausen Band: 22 Blatt: 1034 Lfd. Nr.: 1 Gemarkung: Günzenhausen Flurstück-Nr.: 14 Gebäude- und Freifläche, Landwirtschaftsfläche zu 1.374m² Wertermittlungsstichtag: 01.09.2024 Verkehrswert: 2.100.000 € Grundstücksbeschreibung Lage Kirchstraße 8, 85386 Günzenhausen; vormalig achtes von 12 bäuerlichen Anwesen im ruhigen Dorfkern der Alt-Gemeinde Günzenhausen der heute stadtähnlichen, ca. 3 km entfernten Gemeinde Eching bei München-Freising Nutzungsart Wohnwirtschaftliche HofsteIle; Gebäude für Wirtschaft und Gewerbe im Mischgebiet Dorf MD gemäß BaunutzungsVO; Umgebung zentrale verkehrsberuhigte Kleindorf-Lage; attraktives Betriebs- und Nah-Erholungsumfeld im "Speckgürtel München" Zustand bewirtschafteter Leerstand Erschließung voll erschlossen; Strom, Wasser, Abwasser, Glasfaser 03 /2025 Lärmlage / Emissionen Flugverkehr MUC Der Fluglärm ist in Abhängigkeit von der Windrichtung zu relativieren. Begünstigt durch seine Kessellage ist das Objekt weitaus weniger beschallt als andere exponiertere. Gebäudebeschreibung Bebauung 5 wohn- und land- bzw. gewerbewirtschaftliche Gebäude; Summe der Geschossflächen im Altbestand ca. 910m² Wohnhaus der Nachkriegsjahre Baujahr(e) unbekannt; kontinuierliche Um-/Ausbauten und Erweiterungen. (1947, 1953, 1961, 1963) Gebäudeart / Typ Zwei-/ Mehrfamilien-/ Kopfhaus; Erd-, Ober- und voll ausgebautes Dachgeschoss; Typ 2.31 - Einspänner (eine Wohnung pro Etage = 3 Etagenwohnungen) Summe der Wohnflächen; ca.: 271,1 m2 Wohnfläche zzgl. Nebennutzfläche der Werkstatt (29,6 m²) Konstruktionsart Massiver Ziegel-/Stampfbeton-Mischbau aus tlw. wiederverwerteten Abbruchmaterialien der Kriegs-/Nachkriegsjahre; Außenwände Ziegelmauerwerk unterschiedlicher Steine; Außenfassade verputzt und weiß gestrichen; Innenwände, tragend massiv; gemauert verputzt und gestrichen; Trennwände unbekannt; Decken Holz-/ Fehlbodendecken Fußbodenaufbau zementiert; Stein- und Keramikbeläge in den Naßbereichen; Dachform und Art Satteldach mit 3 westseitigen und einer ostseitigen Schleppgaube; fehlende Rollläden bzw. Fensterläden; Fenster Holzrahmenkonstrukte mit Mehrfach- Wärmedämmglas; einfache Beschläge; tlw. eloxierte Metallfenster in den Naßbereichen. Hauseingang Vollholztüre mit Schmuckglas-Füllung und Metallbeschlägen; Türen, innen Holzausführungen, überwiegend furnierte Kastentüren, im DG Fichte-Vollholztüren; Treppenhaus eingefasste Holztreppe mit Ziergeländer und Holzhandläufen; Fußböden gemischte; PVC, Laminate, Keramik; Sanitäreinrichtungen 2 Vollbäder, ein Duschbad; Heizung Festbrennstoff-Heizung, kombiniert: HDG Bavaria V2 - Stückholzkessel kombiniert mit Ölbrenner, Baujahr unbek. (ca. 2000), ca. 30 kW Nennwärme-Leistung bei max 95° Betriebstemp., 3,0 bar Druck, ca. 130 Liter Wasserkarnmer; Warmwasser zentrale Versorgung; tats. Speicherkapazität: unbekannt; ca. 200l Warmwasserspeicher zzgl. Pufferspeicher (ca. 5001); Installationen F estbrennstoff-Küchenherd; Sat-Antenne, Leitungen tlw. auf Putz, stellenweise wenige Steckdosen, Schalter und Sicherungen; Energieverbrauchskennwert durchschnittliche Effizienz auf Basis des beachtlichen Holzvergasers sowie eines massiven Ziegel-Mauerwerks mit bis zu 50 cm Außenwandstärken; Baumängel / Bauschäden tlw. Reparatur-Rückstau (Schönheitsreparatu ren), ferner fragliche Stromzähler-/ Aufteilungen und Fehlerstromschutzschaltungen, zu geringer Pufferspeicher, veralteter ungesicherter Öl-Speicher; Entwässerung kommunal Stallgebäude Baujahr unbekannt Gebäudeart / Typ Grundbau, nicht unterkellert; NHK -Basis- Typ 18.2.2 - Milchviehstall Nutzung Holzlager, Heuboden ( -reste), Traktor (-den), Neben-/ Kleinlager im Hangbereich Ringstr. Nutzflächen (-faktor) ca. 91,368 m2 Kaltlager Altstall; zzgl. 127,208 m2 Tennen- und Kleinlagerflächen Konstruktionsart Massivbau; Stampfbetonfundamente, Ziegelmauerwerk inkl. gemauerter GiebelwändeI Heuboden, verputzt und weiß gestrichen im Grundgeschoss, verbrettert 1m DG- / Stadelbereich, Nadelholz-Dachstuhl mit roter Ziegelpfannen-Eindeckung; Decken betoniert auf Eisenträger & - stützen; Türen/ Tore Holztore, Holz- bzw. Eisentüren; Böden E-Strich, versiegelt Installationen Strom und Wasser; Abwasser I Jauchegrube Restnutzungsdauer verbraucht Wagenremise, Stadel Baujahr 1970 Gebäudeart / Typ Mehrzweckhalle; NHK-Basis-Typ 18.5 Nutzung aufgeteilte Kleinhalle; 3 Einzelgaragen + Futterspeicher, Heuboden / Außentreppe; Nutzflächen (-faktor) ca. 30 m2 + 26 m2 + 55 m2 Summe ca. 111 m2 unbefensterte Garagen- und Werkstattkammem in drei abgeschlossenen Einheiten zzgl. über Ringstraße erschlossenem nicht befahrbaren Holzstadel-OG mit ca. 105 m² Kaltlager; Konstruktionsart Massivbau; befahrbare, versiegelte Bodenplatten auf betonierten Streifenfundamenten, Beton- und Sandsteinrnauerwerk, außen verputzt und weiß gestrichen, aufgeständertes (Pfetten) unverschaltes Sparren-Giebeldach (Nadelholz) mit Ziegelpfannen-Eindeckung; Decken Holzbalken-/Bretterboden-Zwischendecke Türen/ Tore einfaches Blech-/ Eisen-Schwingtor, aufgehängte Holz-Rolltore Installationen Starkstrom-Anlage; offene Leitungen, Schalter, Dosen; Langfeldleuchten / Werkstatt. Baumängel / Bauschäden Schönheitsreparaturstau; stellenw. lockere Außenverschalung; Das Einstellen von Verbrennungsmotoren ist verboten. Außenanlagen "Einfach"

Auszug aus dem Gutachten des Sachverständigen über den Verkehrswert für die Wohnung Nr. 21 samt Kellerabteil in der Wohnanlage 85368 Moosburg an der Isar, Vitztumstraße 2D Grundbuch: Moosburg a.d. Isar Blatt: 7549 Lfd. Nr.: 1 Gemarkung: Moosburg a.d. Isar 49,41/1000 MEA Flurstück-Nr.: 1210/37 Gebäude- und Freifläche zu 2252m² Verkehrswert: 297.000€ Wertermittlungsstichtag: 29.10.2025 Hinweis: Zum selben Termin wird ein weiteres Objekt versteigert (siehe Aktenzeichen 3 K 108/25#1) Grundstücksbeschreibung Teilungserklärung Es sind Sondernutzungsrechte u,a. an Terrassen, Gartenflächen und Teilen des Spitzbodens vereinbart; diese betreffen nicht die zu bewertende Wohnung Nr. 21. Entlang der nördlichen Grundstücksgrenze stehen zehn Außen-Kfz-Stellplätze allen Wohnungseigentümern zur gemeinschaftlichen Nutzung zur Verfügung. Hausverwaltung Von der Hausverwaltung wurde mitgeteilt, dass die Instandhaltungsrücklage zum 31.12.2024 für die gesamte Wohnanlage rd. 42.000 €; davon für die Wohnung Nr. 21 und den TiefgaragensteIlplatz rd. 2.200 € betrug. Das monatliche Wohngeld für die zu bewertende Wohnung samt Tiefgaragen-Stellplatz beträgt zum Stichtag 240 €. Laut Angabe der Hausverwaltung bestanden Hausgeldrückstände für das Bewertungsobjekt in Höhe von rd. 960 € (Stand November 2025). Gemäß Information der Hausverwaltung wurden laufende Instandhaltungsmaßnahmen an der Wohnanlage durchgeführt. So wurde im Jahr 2022 der Boden der Tiefgarage saniert. In Planung ist die Sanierung bzw. Erneuerung der Heizungsanlage. Über die genaue Vorgehensweise wurde noch nicht entschieden. Mikrolage Die Anlage mit der zu begutachtenden Wohnung liegt im südwestlichen Stadtgebiet und hier an der Vitztumstraße, nördlich der Staatstraße St2350 (rd . 250 m) sowie südlich der Münchener Straße (rd. 75 m), der Westerbergstraße (300 m) und der Bahnstrecke (rd. 500 m). Die unmittelbare Umgebungsbebauung besteht östlich (auf der gegenüberliegenden Straßenseite) aus einem Schulareal (Grundschule und Realschule), darüber hinaus aus kleinen Wohnanlangen bzw. Mehrfamilienhäusern, weiter südlich erstreckt sich kleinstrukturierte Wohnbebauung mit Ein-/Zweifamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern. Die Wohnlage ist relativ ruhig, da sich das Wohnhaus mit der zu bewertenden Wohnung in "der zweiten Reihe" zur Vitztumstraße befindet. Erschließungszustand Das Grundstück ist ortsüblich durch die ausgebaute Vitztumstraße (asphaltierte Straßendecke, einseitiger Gehweg, ausgewiesene Parkbuchten für den Schulbusverkehr) sowie durch Kanal, Wasser, Gas und Strom erschlossen. Erschließungskosten fielen nach Angabe der Stadtverwaltung Moosburg an der Isar zum Stichtag nicht mehr an. Gebäudebeschreibung Energieausweis Der Endenergieverbrauchskennwert beträgt für das Gebäude 110 kWh/(m²a). Bauzeit und grundrissliche Gliederung Gemäß den vorliegenden Unterlagen und Auskunft der Bauverwaltung der Stadt Moosburg an der Isar wurde die Eigentumswohnanlage in den Jahren 1994/1995 errichtet. Der Gebäudekomplex gliedert sich in vier dreigeschossige Gebäudeteile mit eigenen Adressen (Haus Nr. 2A, 2B, 2C, 2D) und eine Tiefgarage. Die Anlage besteht aus insgesamt 24 Wohnungen und 24 Tiefgaragen-Stellplätzen. Die zu begutachtende Eigentumswohnung Nr. 21 befindet sich im Gebäudeteil mit der HausNr. 2D "in der zweiten Reihe" . Der Hausabschnitt mit insgesamt sechs Wohneinheiten ist voll unterkellert und besteht im Übrigen aus Erdgeschoss, Obergeschoss und ausgebauten Dachgeschoss. Die zu bewertende 3-Zimmer-Wohnung Nr. 21 liegt im Obergeschoss und ist nach Westen und Osten orientiert. Vom Treppenhaus aus wird die Wohnung rechts betreten. Raumprogramm Alle Räume sind von der Wohnungsdiele aus erschlossen: Wohnzimmer und Kinderzimmer (jeweils Westausrichtung), Schlafzimmer und Küche (jeweils Ostausrichtung), Bad und der kleine Abstellraum sind innenliegend. Der Westbalkon mit Blick zum Gemeinschaftsgarten ist vom Wohnzimmer aus zugängig. Zur Wohnung gehört das Kellerabteil Nr. 21. Im Untergeschoss befinden sich -neben den zugewiesenen Kellerabstellräumen -Gemeinschaftsräume (u.a. Waschraum, Fahrradabstellraum, Heizungstechnikraum). Wohnfläche rd . 75m² Grundkonstruktion: Massivbauweise; Kellerumfassungswände aus Stahlbeton (Wandstärke der Umfassungswände 30 cm), sonstige Umfassungs- und Zwischenwände aus Hochlochziegelmauerwerk (Wand stärke der Umfassungswände d =36 ,5 cm, zweischalige Kommunwände). Decken: Stahlbeton. Dach: Satteldach mit Ziegelpfannendeckung, Dachgauben mit Kupferblechverkleidung; Regenrinnen und Fallleitungen aus Kupferblech. Treppen: Treppenhaus: Betontreppe mit Natursteinbelag, Metallgeländer. Fenster: Wohnung Nr. 21: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Natursteinbänke innen, Alufensterbleche außen; Kunststoffrollos; Keller: Kunststofffenster mit Isolierverglasung. Türen: Hauseingang (überdeckt, Podeststufe): Leichtmetallkonstruktion mit Isolierverglasung; im Innenbereich: Wohnungseingang Nr. 21: furniertes Türblatt, Türspion; Innentüren: Holzzarge, furnierte Türblätter, z.T. mit Glasausschnitt; UG: feuerhemmende Metalltüren. Böden: Wohnung Nr. 21 : überwiegend Fliesenbelag, Parkett in den Schlafräumen; Treppenhaus: Natursteinbelag; Keller: zT Fliesenbelag, zT Estrich. Decken-und Fassade mit Putz und Anstrich; Wandbehandlung im Innenbereich (Wohnung Nr. 21, Treppenhaus): Wände und Decken mit Putz und Anstrich;Wandfliesen raumhoch im Bad; Treppenhaus: Putz mit Anstrich. Technische Installation Hausanschlüsse: Das Gebäude ist an die öffentlichen Leitungen für Wasser, Kanal, Gas und Strom angeschlossen. Elektroinstallation: Elektrische Brenn- und Anschlussstellen sind dem Baualter und der Nutzung entsprechend im üblichen Umfang vorhanden. Klingel-mit Wechselsprechanlage. Sanitärinstallation: Wohnung Nr. 21: Bad (innenliegend): Acrylwanne, Dusche mit Kabine, Waschtisch mit Unterbau, Hänge-WC mit Unterputz-Spülkasten, mechanische Entlüftung; Waschkeller: Waschmaschinenanschluss mit separatem Zähler. Heizung: Gasheizung mit zentraler Warmwasserbereitung; Wärmeverteilung über Heizkörper; Kachelofen im Wohnzimmer (Funktionsfähigkeit nicht geprüft, nach Angabe seit längerem Zeitraum nicht genutzt). Zubehör: Einbauküche (Anschaffungsjahr 1995): Ober- und Unterschränke, Cerankochfeld und Dunstabzugshaube, Backofen, Geschirrspülmaschine, Spülbecken, Kühlschrank. Balkon: Überdeckt, Betonkragplatte mit Holzstützen, Metallgeländer, Klinkerfliesenbelag, Markise. Kellerabteil: Holzverschlag mit Vorhängeschloss. Außenanlagen Einfriedung mit Maschendrahtzaun, z.T. mit Grünhecke. Verkehrsflächen und Zugangswege mit Betonsteinpflaster. Tiefgaragenzufahrt mit Pflastersteinbelag. Gemeinschaftliche Grünfläche (Aufwuchs bestehend aus Rasen, Bäumen und Strauchwerk). Kleine Spielplatzanlage (Schaukel mit Klettergerüst. Sandkasten). Außen-Stellplätze entlang der Grundstücks-Nordgrenze (Gemeinschaftseigentum). Müllunterstand (Holzkonstruktion).